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Schuldner für Entgeltforderungen aus einem Wasserbelieferungs- und Entsorgungsvertrag ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die einzelnen Wohnungseigentümer haften grundsätzlich nicht als Gesamtschuldner (Anschluß an BGH, Urteil vom 7. März 2007, VIII ZR 125/06 und KG, Urteil vom 12. Februar 2008, 27 U 36/07, entgegen KG, Urteil vom 7. November 2007, 11 U 16/07).

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Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 4 U 172/07

verkündet am: 24.03.2009

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Kammergerichts in Berlin-Schöneberg, Elßholzstr. 30-33, 10781 Berlin, auf die mündliche Verhandlung vom 24.03.2009 durch die Vorsitzende Richterin am Kammergericht Junck, die Richterin am Landgericht Rosseck und den Richter am Kammergericht B.-D. Kuhnke

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Berlin vom 25. Oktober 2007 - 9 O 491/06 - geändert und die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beigetriebenen Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor die Beklagten Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe:

I.

Die Beklagten waren im gegenständlichen Zeitraum Miteigentümer des Grundstückes W 58 und Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft W 58 in Berlin. Die Klägerin versorgte dieses Grundstück mit Trinkwasser und entsorgte darüber hinaus das auf dem Grundstück anfallende Schmutzwasser und das Niederschlagswasser. Gegenstand des Rechtsstreits sind die von der Klägerin abgerechneten Entgelte für die Wasserlieferung und Schmutzwasser- sowie Niederschlagswasserentsorgungsleistungen im Zeitraum vom 22.02.2004 bis zum 23.11.2006. Streit besteht zwischen den Parteien darüber, ob nur die Wohnungseigentümergemeinschaft Schuldner der Klägerin ist oder auch die einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner.

Etwa um 1980 erfolgte die Aufteilung des Hausgrundstückes in Wohnungseigentum. Unstreitig liegt den Parteien kein schriftlicher Versorgungsvertrag über Wasser/Abwasser vor. Die Versorgung mit Wasser/Abwasser erfolgte ebenso unstreitig schon vor 1980.

In den "Vertragsbestimmungen für die Wasserversorgung von Berlin VBW" heißt es unter § 1 Abs. 1 und 2 der "Ergänzenden Bedingungen der B W zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung":

§ 1 Vertragsabschluss

Abs. 1

Die B W liefern Wasser aufgrund eines privatrechtlichen Versorgungsvertrages.

Der Versorgungsvertrag wird im Allgemeinen mit dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten des anzuschließenden Grundstückes abgeschlossen. In Ausnahmefällen kann der Vertrag auch mit dem Nutzungsberechtigten, z. B. Mieter, Pächter, Nießbraucher abgeschlossen werden....., wenn der Eigentümer sich zur Erfüllung des Vertrages mitverpflichtet.

Abs. 2

Tritt an die Stelle eines Hauseigentümers eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes, so wird der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen. Jeder Wohnungseigentümer haftet als Gesamtschuldner. ......

Neben dieser Regelung für die Lieferung von Trinkwasser enthalten die "Allgemeine Bedingungen für die Entwässerung in Berlin ABE" hinsichtlich des Abwassers unter § 1 Abs. 2 und 3 identische Regelungen (vgl. zu allem Beistück vom 29.01.2009).

Das Landgericht hat der Klage auf Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner in Höhe von 15.584,25 EUR nebst Zinsen stattgegeben und zugleich festgestellt, dass der Rechtsstreit in Höhe von 7.490,00 EUR erledigt ist. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass die Realofferte der Klägerin an die Grundstückseigentümer gerichtet ist und damit jeder einzelne Miteigentümer Vertragspartner geworden ist und als solcher gesamtschuldnerisch hafte. Ein Vertrag mit der GbR sei erst mit Inkrafttreten der Neufassung des § 10 Abs. 8 WEG ab dem 01.07.2007 und damit nach dem streitgegenständlichen Zeitraum anzunehmen.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Berufung unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages. Sie verbleiben bei ihrer Ansicht, dass nur die Wohnungseigentümergemeinschaft Schuldner sei und bei verständiger Würdigung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Inanspruchnahme der einzelnen Wohnungseigentümer nicht in Betracht komme, da sie nicht Vertragspartner geworden seien.

Die Beklagten beantragen,

unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufungen der Beklagten zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil nach Maßgabe der Berufungserwiderung.

Hinsichtlich der Einzelheiten wird im Übrigen auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils und auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufungen sind begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf Zahlung der Wasser-/Abwassergebühren für den streitgegenständlichen Zeitraum zu, da die Beklagten 1. weder Vertragspartner der Klägerin geworden sind noch 2. für die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft akzessorisch haften.

1. Originärer Vertragspartner der Klägerin ist die Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher scheidet eine Inanspruchnahme der Beklagten als originäre Vertragspartner aus.

Indem die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum das Hausgrundstück mit Wasser/Abwasser versorgt hat, hat sie in der Form der Realofferte den Abschluss entsprechender Verträge angeboten. An wen sich dieses Angebot richtet, ist dabei im Wege der Auslegung gemäß § 133 BGB zu ermitteln, mithin danach, wie die in Betracht kommenden Adressaten das Verhalten der Klägerin nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durften, wobei insbesondere auch der von der Klägerin verfolgte Zweck und ihre Interessenlage im Rahmen der Auslegung zu berücksichtigen sind. Einzubeziehen bei der Auslegung ist das Gesamtverhalten der Erklärenden einschließlich aller Nebenumstände. Für die Auslegung konkludenter/schlüssiger Willenserklärungen gelten dabei dieselben Grundsätze wie bei der Auslegung ausdrücklicher Erklärungen (vgl. KG, Urteil vom 07.11.2007 - 11 U 16/07 -, Rdnr. 9 m.w.N., juris).

Danach ist davon auszugehen, dass die Beklagten nicht Adressaten des Vertragsangebots waren. Dies ergibt sich bereits aus den im Rahmen der Auslegung heranzuziehenden "Ergänzenden Bedingungen der B W zu den Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung" und den identischen Regelungen der "Allgemeine Bedingungen für die Entwässerung in Berlin ABE". In § 1 der zitierten Bedingungen ist unter Absatz 2 bzw. Absatz 3 geregelt, dass der Versorgungsvertrag mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgeschlossen wird und jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Adressat der Realofferte und damit Vertragspartner ist damit eindeutig die Wohnungseigentümergemeinschaft, wobei nach den eigenen AGB der Klägerin der einzelne Wohnungseigentümer nur - akzessorisch - mit "haften" soll. Mit Beschluss vom 02.06.2005 hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer rechtsfähig ist, sobald sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt (BGH, Beschluss vom 02.06.2005 - V ZB 32/05 -, Leitsatz Ziffer 1 a), juris). Die Versorgung des Hausgrundstückes mit Wasser und die Entsorgung des Ab- u. Niederschlagswassers ist Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, so dass originärer Vertragspartner der Klägerin die insoweit teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft ist, nicht jedoch die einzelnen Wohnungseigentümer.

Grundsätzlich ist somit ein mit der Gesamtheit der Wohnungseigentümer abgeschlossener Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband und nicht mit den einzelnen Eigentümern geschlossen. Etwas anderes kann ausnahmsweise nur dann in Betracht kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände, z. B. geringe Größe der Liegenschaft, einmaliger Leistungsaustausch, persönliche Verbundenheit der Vertragspartner oder besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers, gerade mit jedem einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen worden ist (vgl. BGH Urteil vom 07.03.2007 - VIII ZR 125/06 -, Rdnr. 23, nach juris). Derartige Besonderheiten sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich. Insbesondere ist auch eine auf sozialtypischem Verhalten beruhende Willenserklärung einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB zugänglich. Danach kann auch aus Sicht der Klägerin nicht davon ausgegangen werden, der einzelne Wohnungseigentümer wolle bei persönlicher Inanspruchnahme von Leistungen der Klägerin jedenfalls im Außenverhältnis zugleich auch für den Verbrauch aller anderen Miteigentümer haften.

2. Eine akzessorische Haftung der einzelnen Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner neben der Wohnungseigentümergemeinschaft ist ebenfalls nicht gegeben.

Eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer kommt nur dann in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch persönlich verpflichtet haben (BGH, a.a.O. Rdnr. 21 m.w.N.). Daran fehlt es hier.

a.) Die Beklagten haben keine eigene Haftungserklärung abgegeben, weder für die gesamte Wasser/Abwasserlieferung noch für die Teilmenge, die sie selbst oder ihre Mieter im Rahmen der Nutzung des Sondereigentums verbraucht haben.

b.) Auch aus den sonstigen Umständen im Rahmen der Realofferte ergibt sich nicht, dass die Beklagten sich klar und eindeutig persönlich neben der Wohnungseigentümergemeinschaft als Gesamtschuldner verpflichten wollten. So erfolgte die Berechnung des Wassers/Abwassers nur über einen einzigen Zähler im Rahmen der Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Einzelne, den einzelnen Wohnungseigentümern zugewiesene Verbrauchsstellen, die separat mit der Klägerin abgerechnet wurden, gab es nach dem unstreitigen Sachverhalt nicht.

c.) Nichts anderes folgt aus dem Anschluss- und Benutzungszwang hinsichtlich der Abwasserentsorgung. Eine öffentlich-rechtliche Abgabenschuld folgt nach den gesetzlichen Vorgaben aus dem Anschluss- und Benutzungszwang nicht. Auch das Zivilrecht enthält keine Verpflichtung des Adressaten eines bestehenden öffentlich-rechtlichen Anschluss- und Benutzungszwangs, die Gebühren für die Wasser/Abwasserversorgung zu zahlen (KG, Urteil vom 12.02.2008 - 27 U 36/07 -, juris).

d.) Eine klare und eindeutige persönliche Verpflichtung der Beklagten ergibt sich auch nicht aus den AGB der Klägerin direkt. Wie bereits oben ausgeführt, wird nach den AGB der Versorgungsvertrag ausdrücklich "mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" abgeschlossen. Da zum Zeitpunkt der Abfassung der AGB die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst noch nicht als teilrechtsfähig angesehen wurde, konnten aus damaliger Sicht nur die einzelnen Wohnungseigentümer in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit Vertragspartner werden. Mit der Änderung der Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist klargestellt worden, dass Vertragspartner stets nur die Wohnungseigentümergemeinschaft war (anderer Ansicht KG, Urteil vom 07.11.2007 - 11 U 16/07 -, Rdnr. 10).

e.) Eine akzessorische Haftung der Beklagten folgt auch nicht aus § 1 Abs. 2 Satz 2 der Allgemeinen Bedingungen für die Wasserversorgung und der entsprechenden Regelung für Abwasser in § 1 Abs. 3 der Allgemeinen Bedingungen für die Entwässerung, nach denen jeder Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner haftet. Diese AGB ist unwirksam, da sie gemäß § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist. Wie oben ausgeführt, ist originärer Vertragspartner der Klägerin die Wohnungseigentümergemeinschaft. Da die Beklagten selbst persönlich nicht Vertragspartner geworden sind, verstößt es gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, dass Verträge zu Lasten Dritter, die also an dem Vertragsabschluss nicht selbst beteiligt sind, nicht wirksam vereinbart werden können. Weiterhin wird gegen den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung des § 242 BGB verstoßen, nach der die Grundsätze von Treu und Glauben zu beachten sind. Zu berücksichtigen ist, dass hier nach diesen AGB jeder einzelne Beklagte zu 100 % für die gemeinschaftlichen Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft haften soll, obwohl er selbst nur zu einem geringen Anteil Miteigentümer des Gemeinschaftseigentums ist. So betragen die Miteigentumsanteile des Beklagten zu 1. 37/1000, des Beklagten zu 2. 20/1000, des Beklagten zu 3. 24/1000 und des Beklagten zu 4. 21/1000. Die anteiligen Quoten reichen also von 2 % bis 3,7 %. Angesichts dieses erheblichen Missverhältnisses verstößt es gegen Treu und Glauben, von den Beklagten zu verlangen, dass sie jeder für sich zu 100 % der gemeinschaftlichen Schulden einstehen sollen, während ihr Anteil an der Gemeinschaft selbst nur derart gering ist. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang auch, dass die einzelnen Wohnungseigentümer sich nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft angeschlossen haben, um gemeinsam einen wirtschaftlichen Erfolg anzustreben, sondern nur deshalb, weil sie nur auf diese Art und Weise (Sonder-) Eigentum erwerben konnten.

3. Eine beschränkte Haftung der Beklagten für Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft folgt auch nicht aus § 10 Abs. 8 WEG n. F..

§ 10 Abs. 8 WEG ist erst am 01.07.2007 und damit nach dem streitgegenständlichen Zeitraum in Kraft getreten. Das Gesetz enthält in Art. 1 Nr. 21 eine Übergangsvorschrift, nach der für die am 01.07.2007 bei Gericht anhängigen Verfahren in Wohnungseigentumssachen die durch Art. 1 und 2 des Gesetzes geänderten Vorschriften in ihrer bis dahin geltenden Fassung weiter anzuwenden sind. Weitere Übergangsvorschriften enthält das Gesetz nicht. Da § 10 Abs. 8 WEG n. F. keine Vorschrift über das Verfahren ist, ist diese Vorschrift grundsätzlich sofort anwendbar, jedoch nicht auf abgeschlossene Sachverhalte. Da die klägerischen Forderungen vor dem 01.07.2007 begründet und fällig geworden sind und keine vom Grundsatz abweichende Übergangsregelung normiert worden ist, hat es bei dem von der Rechtsprechung herausgearbeiteten Grundsatz zu verbleiben, dass der einzelne Wohnungseigentümer mangels besonderen Verpflichtungstatbestandes für die Schulden der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht unmittelbar einzustehen hat, so dass dieser neuen Regelung keine Rückwirkung beizumessen ist (vgl. OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.10.2008 - 9 U 5/08 -, Rdnr. 17-20, juris).

III.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO hier vorliegen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO liegen nach Ansicht des Senats zwar hier nicht vor, da die Rechtssache nach der Klärung der entscheidenden Rechtsfragen durch das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 07.03.2007 zu VIII ZR 125/06 keine grundsätzliche Bedeutung hat; jedoch erfordert die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO, da ein anderer Senat des Kammergerichts in derselben Fallkonstellation in Kenntnis und Auseinandersetzung mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes vom 07.03.2007 zu einem gegenteiligen Ergebnis gelangt ist (KG, Urteil vom 07.11.2007- 11 U 16/07 -, juris).

Ende der Entscheidung